Cuando un propietario se propone vender su casa, suele focalizar todos sus esfuerzos en obtener el mayor beneficio posible. Por eso a menudo suele olvidarse de los costes asociados a la venta de la vivienda.
Y es que vender una propiedad conlleva una serie de gastos e impuestos que suponen entre un 5% y un 15% del precio de la venta, aunque estos importes variarán dependiendo de cada situación particular (por ejemplo, si la vivienda está sujeta a una hipoteca pendiente de amortizar).
En nuestro artículo de hoy te contamos cuánto cuesta vender una vivienda y qué gastos van asociados a la venta de una casa, para que puedas tenerlos en cuenta a la hora de plantear la futura venta de tu inmueble.
Gastos asociados a la venta de un inmueble
Tanto comprar como vender conlleva siempre una serie de gastos asociados. El comprador suele ser más consciente de ello, pues por norma general es quién soporta la mayor parte de los costes generados de la compraventa (gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.)
Pero, ¿Qué ocurre con el vendedor? Algunos propietarios no son conscientes de los gastos e impuestos que conllevan la venta de una vivienda tanto antes, durante, como después de la venta de la propiedad.
Y aunque algunos de estos gastos son significativos, se deben tener en cuenta a la hora de plantear la venta de una casa. De modo general, podemos resumir los costes de vender un inmueble de la siguiente manera:
Costes antes de vender la casa:
- Nota simple informativa
- Certificado energético
- Cédula de habitabilidad
- Gastos de cancelación de la hipoteca
Costes durante la venta:
- Contrato de arras
- Gastos de notaría
- Honorarios de la inmobiliaria
Impuestos derivados de la venta:
- IRPF
- Plusvalía municipal
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
¿Qué gastos he de asumir antes de vender mi casa?
Para poder llevar a cabo la venta de un inmueble, el propietario debe asumir una serie de gastos previos asociados a la gestión y tramitación de la documentación necesaria para la venta del mismo. Estos son:
Nota simple informativa
Aunque no es obligatorio, siempre es recomendable solicitar una nota simple informativa de la vivienda (algo que deberían hacer tanto vendedores como compradores).
La nota simple informativa se puede solicitar en el Registro de la Propiedad y nos indica la información más relevante sobre la situación jurídica de una finca o inmueble (identificación y descripción, propietario o titular de la vivienda y si la propiedad está libre de cargas).
Se puede solicitar la nota simple a través de la web oficial del Colegio de Registradores de España, con un coste aproximado de unos 9 euros.
Certificado de eficiencia energética
Desde el pasado 26 de junio del año 2013, el certificado de eficiencia energética es de obligado cumplimiento tanto para los edificios de nueva construcción como para todas aquellas viviendas que vayan a ser alquiladas o vendidas.
Un certificado de eficiencia energética o certificado energético es un documento oficial realizado por empresas y técnicos habilitados que evalúa los elementos que condicionan el consumo de energía de una vivienda o edificio.
Su coste puede variar dependiendo de la empresa o técnico contratado para su certificación. Una horquilla orientativa podría ser de entre 50 – 250 euros para viviendas de menos de 80 m2 y 150 – 300 euros para viviendas más grandes, cuyo tamaño oscila entre los 90 y 150 m2.
Cédula de habitabilidad
En algunas Comunidades Autónomas se exige a los propietarios contar con una cédula de habitabilidad que acredite que el inmueble se encuentra en óptimas condiciones de seguridad, salubridad y solidez antes de proceder a su venta.
Para obtener la cédula de habitabilidad es necesario contratar un arquitecto técnico autorizado y su coste aproximado puede rondar entre los 80 y 120 euros.
La cédula de habitabilidad caduca a los 15 años, por lo que es recomendable revisar con anterioridad si la vivienda cuenta con este documento y si se encuentra vigente a la hora de la venta.
Gastos de cancelación de la hipoteca
En el caso de que el inmueble a vender esté sujeto a una hipoteca, esta deberá ser cancelada de forma previa a la venta, ya que no es posible vender una casa que disponga de ningún tipo de carga.
El coste del trámite de cancelación de una hipoteca dependerá de la forma en que se haga. Si la hacemos por cuenta propia el coste aproximado puede rondar en torno a los 400 euros.
Si se hace a través de una gestoría independiente o del propio banco, el coste podría incrementarse alrededor de unos 1.000 euros.
Gastos generados durante la venta de la casa
Una vez que la vivienda ya está en venta e incluso si ya hemos encontrado un posible comprador, hay una serie de gastos asociados al proceso de venta.
Contrato de arras
Un contrato de arras es un contrato privado entre el vendedor y el comprador, donde este último deposita una cantidad a modo de señal, pactando ambas partes su compromiso de llevar a cabo la compraventa del inmueble. Un documento muy útil y que beneficia a ambas partes.
En el documento de arras figuran todas las condiciones pactadas entre ambas partes durante la negociación, como pueden ser: el precio final de venta, la fecha límite para la firma, el reparto de los gastos asociados a la venta, etc.
Su coste variará en función de quién se encargue de realizarlo. En el caso de REMAX, todos nuestros clientes tienen incluida la realización del contrato de arras. Si este contrato se realiza de manera independiente por un abogado especialista, su coste podría rondar entre los 100 – 150 euros.
Gastos derivados de la notaría
Los gastos de la notaría corresponden a los gastos de hacer pública la escritura de compraventa, incluyendo los honorarios del notario.
Estos gastos suelen ser abonados por el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa, y el comprador de los correspondientes a la primera copia y las sucesivas, aunque en la práctica esto se suele negociar, siendo lo más habitual que los pague el comprador.
El valor final de los gastos derivados de la notaría dependerá del precio del inmueble, y suele estar en torno a un 10% del precio final de la venta.
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Para aquellos compradores que optan por la contratación de una inmobiliaria para llevar a cabo la venta de su inmueble, deben saber que una vez finalizado el proceso, tendrán que abonar a la inmobiliaria sus correspondientes honorarios.
Dependiendo de a quién representa el agente inmobiliario será quién deba hacer frente a sus honorarios. Si como vendedor has contratado sus servicios, una vez se haya logrado la venta deberás desembolsar los honorarios acordados. Si en cambio, vendes por tu cuenta y el comprador está representado por un agente, será el comprador el responsable del pago. No obstante, existen algunas inmobiliarias que cobran a ambas partes, ese no es el caso de REMAX, nosotros solo recibimos los honorarios de la parte a quién representamos.
En el caso de los agentes asociados de REMAX, sus honorarios oscilan entre el 3% y el 5% sobre el precio de venta del inmueble, dependiendo de la tipología de vivienda, así como su ubicación.
Impuestos asociados a la venta de la casa
Al fin hemos vendido nuestra casa y estamos felices por ello, pero todavía no hemos terminado el proceso. Una vez se ha vendido el inmueble, es el momento de pagar los correspondientes impuestos a la Agencia Tributaria.
IRPF
Cuando vendemos una propiedad, debemos pagar a la Agencia Tributaria un impuesto por la ganancia patrimonial obtenida de la venta (IRPF), siempre y cuando se haya vendido por un precio superior al que se pagó en su día al comprarla. Este impuesto deberá ser abonado por el vendedor al año siguiente de la venta del inmueble.
Para calcular el IRPF, se toma como referencia el precio de venta del inmueble, el precio al que fue adquirido y los gastos derivados de ambas operaciones. No obstante, existen algunas excepciones al pago de este impuesto:
- Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
- Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble, que deberá ser residencia habitual.
- Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la correspondiente hipoteca.
- Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012. En cuyo caso el vendedor estará exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más comúnmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que se liquida directamente en los ayuntamientos tras la venta del inmueble. Un impuesto que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años de la propiedad.
El cambio normativo establecido por el Gobierno a través del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, mediante el cual se adaptó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, encargada de regular el impuesto de la plusvalía municipal, ha supuesto importantes cambios con respecto a la plusvalía, por lo que nuestra recomendación es que te informes previamente para conocer si te corresponde o no el pago de este impuesto e incluso, su posible cálculo.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Para terminar con los impuestos, recordar que cuando se procede a la venta de un inmueble este debe quedar totalmente libre de cargas, debiendo abonarse por lo tanto el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al año en curso.
Y aunque el IBI no está ligado directamente a la venta de la casa, será cobrado de igual manera, por lo que se debe tener en cuenta. Lo más habitual en estos casos es negociar con el comprador el pago de este impuesto, que en ocasiones se comparte entre ambas partes.
El IBI será reclamado al titular que aparezca en la vivienda a fecha 1 de enero, aunque la fecha de pago puede variar dependiendo de la localidad.
Resumen de los gastos de vender una casa
Tras haber desgranado los principales gastos que el propietario debe tener en cuenta a la hora de vender su casa, el resumen del coste real de vender una casa sería el siguiente:
Como ves, son varios los costes que se deben tener en cuenta a la hora de poner una vivienda en venta. Si realmente quieres que todo el proceso de venta de tu propiedad se realice sin sobresaltos y toda la documentación esté en regla a la hora de vender, no dudes en pedir ayuda a los mejores profesionales. Ponte en contacto con nosotros hoy mismo y vende tu casa al mejor precio y con total garantía.
