Cuando una vivienda se pone a la venta siempre se debe revisar que no haya trabas legales que puedan impedir que se produzcan problemas durante la compraventa o incluso, posteriormente.
El caso de las herencias es bastante común, y es muy importante realizar correctamente todos los trámites previos que permitan su correcta transacción con total seguridad y tranquilidad tanto para el vendedor como para el comprador.
La Ley Hipotecaria que regula actualmente el mercado hipotecario español es muy antigua, en concreto, de febrero de 1946, pero se ha mantenido vigente hasta nuestros días.
Conocida popularmente como la Ley de Cuba, esta ley fue promulgada porque era algo habitual en aquel tiempo que los hijos de los desplazados por la guerra de Cuba y Filipinas, reclamasen a su vuelta las herencias correspondientes, estableciéndose el plazo de dos años para que los posibles hijos ilegítimos pudiesen reclamar lo que les pertenecía por derecho.
¿Qué establece el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establece que:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos”.
Es decir, que existe un plazo de dos años durante el cual los bienes de la persona fallecida sin herederos forzosos no tendrán efecto en el registro.
Por ejemplo, si una persona fallece sin hijos y su vivienda pasa a sus hermanos, estos no podrán disponer plenamente de ella hasta que haya transcurrido dicho periodo.
En el hipotético caso de que algún hijo ilegítimo apareciese, un testamento manuscrito o ante la reaparición de un ausente, el heredero real tendría derecho a reclamar su parte de la herencia siempre y cuando no hubiesen transcurrido los dos años.
Lo que trata el artículo 28 de la Ley Hipotecaria es proteger al heredero real frente al aparente, pudiendo reclamar la herencia durante un plazo de dos años tras el fallecimiento del titular.
¿A quiénes afecta el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
La pregunta es, ¿afecta el artículo 28 de la Ley Hipotecaria a todas las herencias o situaciones?
Vamos a analizarlo.
Cuando una persona fallece, son herederos forzosos:
- Los hijos y descendientes, respecto de sus padres y ascendientes.
- A falta de los primeros, serían los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes.
- El viudo o viuda según lo establecido en el código civil.
Estas serían las primeras personas que tendrían derecho a heredar según lo establecido por la Ley.
Ahora bien, si el fallecido no tuviese descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge, podrían heredar los tíos, sobrinos y hermanos. Estos últimos son los que se conocen como “herederos no forzosos” y es justo a ellos a quienes afectaría el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Protección del comprador
Uno de los principales problemas que se plantea al posible comprador en estos casos es que muchos bancos no suelen dar financiación cuando una vivienda se encuentra en esta situación, debido al posible riesgo de que los vendedores terminen no siendo los verdaderos herederos.
Y aquellos pocos que se atreven a hacerlo, lo hacen incluyendo una cláusula resolutoria, que les exime de su responsabilidad en el caso de que aparezca en el plazo de dos años un nuevo heredero forzoso, invalidando la venta.
Artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Sin embargo, hay otro artículo de la Ley Hipotecaria, el artículo 34, que dice que:
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”.
Lo que viene a decir este artículo es que el comprador no será responsable si finalmente, aparece un descendiente desconocido durante dicho plazo.
Serán los vendedores quienes tendrán que responder ante la ley, llegando a un acuerdo con el nuevo heredero.
Limitaciones del artículo 34 a la Ley Hipotecaria
Sin embargo, la inscripción registral del inmueble no es siempre sinónimo de protección frente a terceros, al menos no en todos los casos.
En ocasiones puede ocurrir que no quede del todo claro el principio de fe pública del Registro, en cuyo caso, no estaríamos protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Veamos un ejemplo:
Queremos adquirir una propiedad y solicitamos su nota simple. En ella, observamos que todo está orden y por lo tanto, decidimos comprar. Inscribimos la propiedad en el Registro. Posteriormente y para nuestra sorpresa, aparece un embargo sobre esa propiedad en cuestión. ¿Qué ocurriría en este caso?
Si hemos adquirido la vivienda a título oneroso y de buena fe, estaremos protegidos frente al embargo. En otras palabras, si se produjese un alzamiento de bienes, afectaría al vendedor de inmueble, pero no a la vivienda adquirida.
Esta protección queda invalidada cuando el inmueble se encuentra afectado por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
¿Cómo podemos saber si una vivienda está sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
Para saber si una vivienda está sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria debemos solicitar una nota simple. En dicha nota simple registral aparecerá la fecha de transmisión, así como si la vivienda dispone o no de herederos forzosos. De esta forma podremos obtener toda la información pertinente, el plazo y las posibles cargas de dicha vivienda.
¿Qué alternativas tiene el comprador?, ¿se puede adquirir una vivienda en estas condiciones?
Entonces, ¿se puede comprar con seguridad una vivienda en estas condiciones?
Los compradores que deseen adquirir una propiedad que se encuentre afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria disponen de varias opciones:
- Alquiler con opción a compra: una opción puede ser alquilar la propiedad en cuestión durante el tiempo que estipula el artículo 28. Vencido el plazo, el comprador podrá proceder a su compra con total seguridad y sin ninguna traba.
- Firma de un contrato de arras: en el caso de que el plazo desde el fallecimiento del titular de la vivienda esté próximo a vencerse, se podría iniciar el proceso de compra – venta mediante un contrato de arras, que permitiría al comprador poder hacer una reserva para comprar la vivienda una vez haya vencido dicho plazo.
En REMAX, nuestros agentes inmobiliarios son expertos en este tipo de compra-ventas, por lo que pueden asesorarte durante todo el proceso, tanto si eres vendedor como si estás interesado en comprar una vivienda bajo la influencia del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
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