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Donar una vivienda a un hijo o un familiar conlleva el pago de una serie de tributos. Además, cada comunidad autónoma regula de una forma el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y las bonificaciones son diferentes. Te explicamos cuánto cuesta una donación; si es mejor donar o vender una casa; si es mejor alternativa regalar dinero para la compra de una vivienda, o las vías legales para anular la donación.

1/ Impuesto sobre Donaciones: cuánto debes pagar por donar una vivienda

Cada CC.AA. regula de una forma este impuesto y las bonificaciones son diferentes, te contamos sobre la Comunidad de Madrid:

La donación de una vivienda o cualquier bien está bonificada al 99% cuando el beneficiario sea descendiente (hijo, nieto…), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos…) y adoptados. Esto significa que sólo tendrá que pagar un 1% del Impuesto sobre Donaciones.

Veámoslo con un ejemplo: Un padre dona a su hijo un inmueble, ubicado en la Comunidad de Madrid, cuyo valor es de 200.000 euros. El hijo, que es quién recibe la donación, tiene que liquidar el Impuesto sobre Donaciones. Realizados los cálculos oportunos, le saldría una cuota tributaria de 31.621,21 euros y aplicándose la bonificación que tiene regulada la Comunidad de Madrid desde el 01/01/2006 solo pagaría 316,21 euros (el 1% de 31.621,21 euros).

Para las donaciones que se han producido desde el pasado 1 de enero de 2019 entre tíos y sobrinos (colaterales de tercer grado por consanguineidad) se aplicará una bonificación del 10% del Impuesto sobre Donaciones. Y si la donación es entre hermanos, la bonificación será del 15%.

2/ Donar o vender una vivienda entre padres e hijos: diferencias y qué es mejor

Muchos padres se preguntan si es mejor donar o vender una vivienda a un hijo, pero realmente la pregunta que se hacen es si resulta más barata la venta o la donación. Hay que analizar varios aspectos, como el precio de la vivienda, los impuestos a pagar o el lugar donde se encuentra el inmueble. Es decir, para saber si es mejor donar una casa a tus hijos o vendérsela, hay que hacer muchos números.

Cuánto hay que pagar por una donación de padres a hijos

• Padres

Deben liquidar en el Impuesto de la Renta (IRPF) la correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase. Esto es así porque las donaciones tributan en la declaración de la renta. Y es el donante (los padres), no quien recibe la donación (los hijos), quien debe liquidarlo.

En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.

Con efectos desde el 1 de enero de 2021, éstos son los nuevos tipos de las ganancias patrimoniales:

• Los primeros 6.000 euros de ganancia, al 19%
• Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000), al 21%
• Los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000), al 23%
• El resto de ganancia (a partir de 200.000), al 26%

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF.

• Hijos

Reciben la donación y deben pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). El importe depende de factores como el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. En la mayoría de comunidades hay bonificaciones: del 99%, del 75%… pero en otras, no existen.  (Ver punto 1)

Corresponde también al hijo el pago de la Plusvalía municipal, un tributo que depende de cada Ayuntamiento.

Qué pasa si se hace una donación dineraria

El padre que regale dinero al hijo para la compra de su vivienda habitual debe saber que el hijo deberá pagar el Impuesto de Donaciones, que tiene importantes ventajas fiscales en función de la Comunidad Autónoma donde resida el donatario (donde haya pasado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación).  (Ver punto 1)

Pero para disfrutar de los beneficios fiscales del Impuesto de Donaciones es necesario cumplir una serie de requisitos, establecidos por cada Comunidad Autónoma.

En caso de prestar dinero para la compra de casa, entonces hay que tener claro que debe quedar formalizado por escrito. El préstamo tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque está exento. Y para ello, hay que presentar la autoliquidación del impuesto (modelo 600) donde debe constar la exención.

Impuestos a pagar en caso de compraventa

• Padres

Son similares que en el caso de las donaciones: deben liquidar el IRPF pero, en este caso, deben asumir la Plusvalía municipal.

• Hijos

Quienes compran la vivienda, como en cualquier operación de compraventa, deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto que también varía entre comunidades. 6% en la Comunidad de Madrid.

También hay previstos beneficios fiscales (tipos reducidos) si lo que se adquiere es la vivienda habitual, o el adquirente es una familia numerosa.

Peligros de la compraventa

Al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca –con los gastos que eso conlleva– o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos.  De lo contrario, según apunta José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda, Gestha, Hacienda podría sospechar que se simula una compraventa bajo la forma de una donación.

¿Cuál es la base impositiva?

Una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni ‘por dos euros’. Al menos no se puede hacer sin recibir después un importante ‘palo’ de Hacienda. De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere «anormalmente reducidos».

Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo.

3/ Qué pasa si donas una vivienda con hipoteca: los impuestos que toca pagar 

Lo habitual es que el beneficiario se subrogue en el pago de las cuotas pendientes, quedando obligado frente al banco.

En 2020 se donaron en España 20.020 viviendas, una cifra que ha ido creciendo en los últimos años, según el INE. Aunque se trata de un «regalo» para el donatario, Hacienda también quiere su porción de tarta. El impuesto que regula la donación es el de Sucesiones y Donaciones y depende de cada Comunidad Autónoma. Quien paga este tributo es el donatario.

Para calcular lo que toca pagar en impuestos al beneficiario de la donación es esencial conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación. Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

Otro impuesto que debe pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, a no ser que se demuestre que el valor del terreno sobre el que está la vivienda es inferior al que tenía cuando lo compró el donante. Es un impuesto local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%).

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario.

Pero quien realiza la donación no está exento de pagar impuestos. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar. En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.

Qué pasa si se dona una casa hipotecada

Y ¿qué pasa si se dona una vivienda con una hipoteca aún pendiente de amortizar? Lo habitual es que el beneficiario se subrogue en el pago de las cuotas pendientes, quedando obligado frente al banco que concedió el préstamo hipotecario. Y en este punto, la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones permite deducir las deudas que tenga el inmueble donado. En este caso, la carga hipotecaria que asume el donatario.

No obstante, para ello es necesario que el adquirente haya asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada. Y, dispone el artículo 17 de la Ley 29/1987 que, si no se asume fehacientemente esta obligación no será deducible el importe de la deuda.

Además, también hay que pagar otro impuesto, el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por asunción de deuda. La base imponible de este impuesto será el valor de la deuda hipotecaria asumida. Se trata de un impuesto autonómico, con lo que habrá que estar a lo que diga cada CCAA.

Hay que indicar, por último, que toda esta operación debe ser autorizada por el banco. La entidad, debe liberar al donante de la obligación de pagar la hipoteca, y debe aceptar que el donatario se subrogue en el préstamo, y asuma el pago de la hipoteca.

¿Qué pasaría si el banco no consiente en dicha subrogación? En este caso, la operación solo tributaría en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el impuesto lo pagaría el donatario. Tributaría por el valor del inmueble donado, y no podría deducir la deuda hipotecaria pendiente, al no haber asumido su pago por no consentirlo la entidad bancaria.

4/ Sentencia del Supremo: los niños no son responsables de las deudas con Hacienda

El Tribunal Supremo acaba de revolucionar el panorama judicial al fijar que los menores de edad no pueden ser declarados responsables solidarios de deudas con Hacienda por colaboración en ocultación de bienes. Este criterio choca frontalmente con el que tenía Hacienda y otros tribunales que mantenían justo lo contrario: que los niños son responsables solidarios de la deuda contraída por los padres. La sentencia argumenta que el menor no tiene capacidad de obrar y no se le puede atribuir dolo

5/ Donar o prestar dinero para la compra de una casa, qué alternativa es la mejor a efectos fiscales

Es aconsejable dejarlo todo formalizado para beneficiarse de las ventajas fiscales.

En muchas ocasiones surge la pregunta de si es mejor regalar dinero al hijo para la compra de su primera vivienda o de si es mejor hacerle un préstamo. Para cualquiera de las opciones es necesario hacer trámites y tener en cuenta los impuestos. En ambos casos hay que presentar modelos tributarios ante Hacienda.

Qué pasa si se hace una donación dineraria

El padre que regale dinero al hijo para la compra de su vivienda habitual debe saber que el hijo deberá pagar el Impuesto de Donaciones, que tiene importantes ventajas fiscales en función de la Comunidad Autónoma donde resida el donatario (donde haya pasado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación). (Ver punto 1)

Qué pasa si no se exige la devolución del préstamo y el dinero se regala

Es posible que el padre decida cambiar de idea sobre la marcha y regalar al hijo el dinero prestado. En este caso, Hacienda entenderá que se ha perdonado el pago del préstamo y por eso lo considerará una donación. Entonces, el hijo beneficiario deberá pagar el Impuesto de Donaciones, pero con el riesgo de perder los beneficios fiscales previstos en la normativa por no haber cumplido anteriormente con los requisitos establecidos en cada CCAA para disfrutar plenamente de la donación. (Ver punto 1)

6/ Las vías legales para anular la donación de una vivienda y qué pasa con los impuestos

Si se dona una vivienda el donante deberá pagar IRPF y el beneficiario, la plusvalía municipal y el Impuesto de Donaciones.

La donación es para el ordenamiento jurídico español un acto de liberalidad por el que una persona entrega gratuitamente una cosa a otra, que la acepta. Es decir, es el regalo de un bien, ya sea dinero, acciones o una casa. Eso sí, cada vez que se produce una donación, el beneficiario del regalo debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Este tributo puede ser poco o muy gravoso en función del grado del parentesco y de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda. Además, si lo que se dona es un inmueble, deberá pagarse la plusvalía municipal y el IRPF. (Ver punto 1)

El sistema jurídico de España no permite, salvo excepciones, la revocación de los negocios jurídicos, es decir, no permite dejarlos sin efecto una vez realizados. La donación es una de ellas, ya que la normativa contempla diferentes supuestos en los que la donación puede anularse.

Hay tres causas, según el Código Civil:

• • • Una donación revocable por el mero hecho de que el donante tenga hijos tras la donación. Se trata de donaciones hechas por quien en el momento de la entrega el donante no tiene hijos. También puede darse el caso de que el donante tenga un hijo vivo cuando lo creía muerto cuando se hizo la donación.
    • La donación puede anularse a petición del donante en caso de que el donatario haya dejado de cumplir algunas de las condiciones que el donante impuso, a cambio de regalarle una vivienda.
    • El último supuesto de revocación de donación es cuando el donante recibe ingratitud por parte del donatario. Y hay tres escenarios de ingratitud: si el donatario ha cometido algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante; así como si ha cometido maltrato psicológico o de obra al donante, o si ha cometido delitos que den lugar a un procedimiento de oficio o acusación pública. También si el beneficiario de la donación niega indebidamente los alimentos al donante.

Además, la anulación de la donación también es posible de mutuo acuerdo, cuando, por ejemplo, la situación económica del donante haya empeorado tras la donación.

Cómo revocar una donación de un inmueble

La acción de revocación por supervivencia de hijos es irrenunciable. Debe plantearse en sede judicial en un plazo máximo de cinco años desde el nacimiento del nuevo hijo o la noticia de que vive el hijo que se creía muerto. Una vez revocada la donación deberán restituirse al donante los bienes donados, o su valor si el donatario los hubiese vendido.

En caso de que el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones impuestas por el donante, la vivienda donada será nula, así como la hipoteca que pudiera arrastrar, y devuelta al donante. Además, el donatario debe devolver al donante también el dinero obtenido de las rentas o alquileres.

En caso de revocación por causa de ingratitud del donatario, no comportará, sin embargo, la nulidad de las trasmisiones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda en el Registro de la Propiedad. Las posteriores, por el contrario, si serán nulas. No obstante, el donante podrá exigir al donatario el valor de los bienes enajenados o el importe de la hipoteca que los grave, así como la devolución de los frutos desde la interposición de la demanda.

Qué pasa con los impuestos pagados si se anula la donación

En caso de donación de una vivienda, el donante debe tributar en el IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial obtenida. El donatario deberá pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), y la plusvalía municipal.

No obstante, en caso de revocación de la donación de un inmueble hay criterios dispares. Podría pensarse que con la revocación no habría que pagar impuestos, pero el criterio administrativo y de algunos tribunales apunta a que la revocación de mutuo acuerdo, sin invocar causa o fuera de los supuestos legalmente establecidos, sí debe tributar. Es decir, habría que volver a tributar para que la vivienda volviera al patrimonio del donante.

En el caso del donatario, sí podría recuperar la devolución de los impuestos pagados por la vivienda donada. Algunos consideran que sería posible, aunque la revocación no tuviera carácter litigioso. “No obstante, la devolución debería minorarse en el importe correspondiente a la tributación resultante del usufructo, durante el tiempo que el donatario disfrutó de los bienes”, señala José María Salcedo.

En caso de que la anulación de la donación sea por las causas legalmente prevista en el Código Civil, entonces debería haber devolución del impuesto de donaciones pagado en su momento.

En cuanto a la Plusvalía municipal, el artículo 109.2 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, prevé que dicha devolución procederá, si la revocación se reconoce judicialmente por resolución firme. Si la donación se revoca de mutuo acuerdo, incluso mediante avenencia en acto de conciliación o allanamiento a la demanda, la devolución no se producirá y la revocación se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación. Es decir, como una nueva transmisión y el donatario será reconocido como el sujeto obligado a pagar este tributo.

La devolución del IRPF al donante por la ganancia patrimonial que fiscalmente se considera que le generó la donación, no debería plantear problemas. En este caso, también habrá que distinguir si la revocación obedece a alguna de las causas legalmente previstas, o no. Siempre será más factible obtener la devolución en el primer caso, que en el segundo.

Sólo es posible en determinadas CCA y permite reducir el coste fiscal de la transmisión gratuita de inmuebles.

Existe la creencia de que la fiscalidad de las donaciones entre parientes próximos (padres a hijos) está muy bonificada, pero todo depende de lo que se done. Si lo que se dona es una determinada cantidad de dinero, sólo hay que tributar por el impuesto de Donaciones y la mayoría de las CCAA lo bonifican. Pero si lo que se regala es un piso a un hijo, entonces esta transmisión queda gravada por tres impuestos: donaciones, plusvalía municipal e IRPF. Pero existe el pacto sucesorio, que permite la entrega de la vivienda en vida minorando el coste fiscal de la operación.

Durante la anterior crisis económica, hubo muchos casos en los que ante el aumento del paro, padres y abuelos tuvieron que ayudar a sus hijos y nietos a salir del bache adelantando la herencia en vida. Con la paralización de la economía y ante la incertidumbre política, podría darse una situación similar hoy en día.

El pacto sucesorio es una institución que permite ordenar la herencia futura mediante un contrato, así como atribuir bienes o derechos antes de fallecer, lo que supone en cierta medida una entrega de la herencia en vida. Sólo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil, que se adquiere por nacimiento o adopción o por residencia durante dos años manifestando la intención de acogerse a dicha vecindad (o durante 10 años sin declaración en contrario). En el resto de España no es posible.

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