El cambio normativo establecido por el Gobierno a través del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, mediante el cual se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, encargada de regular el impuesto de la plusvalía municipal, es ya una realidad.
Una norma que no tiene efectos retroactivos, con lo que muchos más contribuyentes de lo que espera el Gobierno podrían librarse de pagar la famosa plusvalía. Además, los que pagaron este tributo antes de la entrada en vigor de la nueva normativa, podrán seguir reclamando si la vivienda se vendió en pérdidas o si lo pagado resultó confiscatorio.
Hoy te explicamos en qué consisten las principales novedades de este cambio normativo, cómo puedes calcular la plusvalía de tu vivienda o en qué casos puedes quedar exento de pagar este tributo al vender o heredar un inmueble.
Antecedentes
El pasado miércoles 3 de noviembre de 2021 se conocía la sentencia por la cual el Tribunal Constitucional estableció que: “La anulación del impuesto de la plusvalía municipal no se aplicará con retroactividad si el cobro de este gravamen ha sido resuelto definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme”.
Con esta sentencia, el tribunal declaraba inconstitucional la plusvalía municipal, dando por finalizado este polémico impuesto y confirmando así la nulidad de la plusvalía municipal para aquellos casos en los que haya existido un incremento.
El anuncio de esta sentencia ha provocado que muchos contribuyentes se pregunten cómo deberían actuar si han vendido una vivienda recientemente o si piensan venderla a corto plazo.
El Gobierno no ha tardado en aprobar un nuevo Decreto-ley con la intención de acatar lo establecido por el Tribunal Constitucional; adaptando la Ley de Haciendas Locales a la nueva situación. Este Decreto-ley fue publicado en el BOE el pasado 9 de noviembre, entrando en vigor al día siguiente y sin efectos retroactivos.
¿Cómo funciona la nueva plusvalía de una vivienda?
Desde el mismo momento en el que se tuvo conocimiento de la sentencia del Tribunal Constitucional, el Gobierno se apresuró a dar una respuesta rápida a través de este nuevo Decreto-ley, que viene a modificar la forma de cálculo del impuesto de la plusvalía municipal para adaptarlo a lo que dicta la sentencia.
La nueva norma pretende adaptar el impuesto a las variaciones del mercado inmobiliario, por lo que tan solo se pagará la plusvalía en aquellos casos en los que la venta o traspaso de una vivienda implique una ganancia para el vendedor. Quien venda una casa en pérdidas, estará por lo tanto exento del pago desde el pasado 10 de noviembre, fecha en la que entró en vigor este nuevo Decreto-ley.
¿Cómo calcular la plusvalía de venta de vivienda a partir de ahora?
El nuevo Decreto-ley establece dos alternativas para el cálculo de la plusvalía:
- Estimación objetiva: en este caso, se multiplicará el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes que aprobarán cada año los propios Ayuntamientos y que irán contemplados en la ley de Presupuestos Generales del Estado. Estos coeficientes se irán modificando en función del mercado inmobiliario y en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.
| H3 Periodo de generación | H3 Coeficiente |
| Inferior a 1 año | 0,14 |
| 1 años | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,1 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,1 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,2 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| Igual o superior a 20 años | 0,45 |
- Estimación real: en este caso, se calculará la diferencia entre el precio de la venta o traspaso y el precio final de compra o adquisición del inmueble. El resultado será la base imponible, a la que se le aplicará un tipo impositivo del 30%. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la estimación real.
El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos el que más le convenga en cada caso, aunque es importante recordar que no se pagará el impuesto siempre y cuando no se obtenga una ganancia con la transacción.
Además, se establece la posibilidad de que los Ayuntamientos puedan corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo, garantizando así que la plusvalía se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Algunas transmisiones quedan libres de pagar
La nueva normativa entró en vigor el pasado miércoles 10 de noviembre, pero ¿Qué ocurre con las ventas, donaciones o herencias que se hayan realizado entre el anuncio de la sentencia por el Tribunal Constitucional y la entrada en vigor del nuevo Decreto-ley?
Con la ley en la mano, estas transmisiones no estarían obligadas a pagar la plusvalía, dado que la antigua norma se declaró inconstitucional, y la nueva aún no estaba vigente.
Estos son los posibles casos:
- Las transmisiones realizadas desde el 26 de octubre (fecha en la que se dictó la sentencia de inconstitucionalidad) y hasta el 9 de noviembre (fecha en la que se publicó en el BOE el nuevo Decreto-ley). Aunque sí se deberá declarar la transmisión en el Ayuntamiento correspondiente, requiriendo no pagar el impuesto en base a lo establecido por el Tribunal Constitucional.
- Las transmisiones que se realizaron antes de la fecha de la sentencia (26 de octubre) en el caso de que los contribuyentes no hubiesen presentado la autoliquidación del impuesto o bien se encuentren esperando a que el Ayuntamiento les notifique la liquidación. En estos casos, dicha liquidación podría ser recurrida por considerarse ilegal.
- Contribuyentes que se encuentren en plazo de presentar su autoliquidación por una venta o herencia realizada antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley. Al igual que ocurre con las liquidaciones, estos contribuyentes no podrán calcular el impuesto basándose en el nuevo método de cálculo ni tampoco en el antiguo, porque ha sido declarado inconstitucional. En estos casos, lo mejor es autoliquidar la plusvalía a cero y, en el caso de que el Ayuntamiento quiera dictar liquidación aplicando la nueva o antigua normativa, recurrir.
Entrada en vigor y efectos temporales del nuevo Decreto-ley
La nueva normativa entró en vigor el pasado 10 de noviembre de 2021, tras su publicación el día anterior en el BOE.
A pesar de la premura de la entrada en vigor de la nueva regulación, el Gobierno otorgará a los Ayuntamientos que tengan establecida la plusvalía municipal un plazo de 6 meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal.
Cabe recordar que el fallo del Tribunal Constitucional no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no hayan sido recurridas a fecha de la sentencia, por lo que este Decreto-ley no tendrá efectos retroactivos.
