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En 1999, el Gobierno español modificó la normativa que regula la plusvalía municipal, el impuesto que se paga al vender un inmueble y desde entonces los extranjeros no residentes en España quedan liberados de declarar y pagar este tributo.
En definitiva el Estado les ha liberado de esta obligación, pero se la traslada, por ley, al comprador.
Conviene tener en cuenta cinco cuestiones básicas a la hora de comprar un inmueble a un extranjero no residente.
Quién paga la plusvalía municipal
En líneas generales quien debe pagar la plusvalía municipal es el vendedor de la vivienda, pero en caso de que el transmitente sea un extranjero no residente, está exento y la obligación de pago recaerá en el comprador. Así, el comprador será el encargado de presentar y pagar el impuesto frente al Ayuntamiento donde se encuentre la casa.
Cómo exigir al no residente el impuesto pagado
Aunque le haya tocado al comprador pagar la plusvalía municipal, hay que señalar que puede recuperar lo pagado.
La propia Ley General Tributaria (LGT) le permite exigir el reembolso de la plusvalía municipal al vendedor no residente.
Cómo compensar al comprador del pago de la plusvalía municipal
El comprador es el sujeto pasivo sustituto de contribuyente (el vendedor) y la duda surge si puede recurrir directamente la plusvalía municipal. Salcedo señala que el comprador gozaría de legitimación para recurrir, tanto en reposición ante el Ayuntamiento, como en vía económico-administrativa.
Es decir, la Ley que regula la plusvalía municipal (Ley de Haciendas Locales) contempla la legitimación tanto al sujeto pasivo, como al que se ve obligado a efectuar el ingreso.
En definitiva, interponer un recurso para recuperar la plusvalía municipal que el vendedor no residente no quiere abonar puede ser una opción más.
Con la nueva regulación de la plusvalía municipal hay dos métodos para calcular la base imponible del impuesto sobre la que se aplicará el tipo impositivo.
- La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. Se trata de datos que están en la escritura o en sus anexos, por lo que calcular el impuesto por esta vía no debería plantear muchos problemas.
- La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. En este punto es imprescindible que el vendedor facilite una copia de la escritura de adquisición para que el comprador pueda aportarla al Ayuntamiento y así tributar por el incremento de valor realmente obtenido.
Y lo mismo ocurrirá en caso de que no haya habido ganancias con la venta de la casa. El impuesto no tendrá que pagarse. En este caso, será también necesario aportar al Ayuntamiento la escritura de adquisición, así como la comprobación de valores que en su caso se hubiera podido notificar al no residente, para acreditar que no ha habido incremento, y que por tanto la transmisión queda no sujeta al impuesto de plusvalía municipal. Y será el vendedor “no residente” el que debe aportar dicha información, porque él es el que en su día compró la casa y pudo recibir la comprobación de valores.
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