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El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado ya la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, una normativa que traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Explicamos cómo esta nueva normativa va a afectar en las transmisiones de vivienda.
1/Adiós a la reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación.
Y los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración.
2/Pactos sucesorios: se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida si se vende 5 años después.
Esta medida es sólo para transmisiones de bienes adquiridos por pacto sucesorio realizadas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley (el 11 de julio de 2021).
Además, las transmisiones realizadas mediante pacto sucesorio entre las mismas personas se acumularán, y se considerarán una única transmisión, cuando se realicen dentro del plazo de tres años.
El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.). Aunque los acuerdos que lleven a cabo pueden favorecer a terceras personas ajenas a la familia.
La mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales para el caso de transmisiones por herencia que para el de donaciones.
Éste es uno de los grandes inconvenientes de la transmisión de inmuebles por donación. Y ello, porque el que entrega el inmueble tiene que tributar por el valor que tiene el inmueble, como si lo hubiera vendido. Y ello, a pesar de no haber recibido ni un euro.
Por el contrario, el artículo 33.3.b) de la Ley del IRPF considera que no hay ganancia ni pérdida patrimonial en el caso de transmisiones “mortis causa”. Y a ella se asimilaría la transmisión por pacto sucesorio.
En cuanto a la plusvalía municipal, el obligado a pagar este impuesto es el que adquiere la vivienda, pero la Ley de Haciendas Locales otorga a los municipios la posibilidad de establecer bonificaciones de hasta el 95% de la cuota íntegra del impuesto para herencias o para el pacto sucesorio.
3/Cambios en la valoración de inmuebles de cara al ITP y al ISyD
La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la normativa presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por ello, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. Se invierte, por tanto, la carga de la prueba, y se imputa al contribuyente.
Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha, no antes.
Esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación.
4/ Atención con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por un importe superior.
Ahora con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno.
Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.
5/Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro.
La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas “iuris tantum”, consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.
Hay dos vías para impugnar este valor de referencia:
- Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
- Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se recurrirá tanto la liquidación, como el valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada. No obstante, en esta segunda opción existe el riesgo de que la Administración sancione además al contribuyente, por no autoliquidar conforme a la base imponible del impuesto, que es, precisamente, el valor de referencia de Catastro.
Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda comprada o heredada. Salcedo recuerda que se abre la puerta a impugnar la negativa de Hacienda a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté debidamente justificada.
6/La nueva valoración de inmuebles afecta también al Impuesto sobre el Patrimonio.
La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro, a partir de enero de 2022, para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD.
7/La comprobación de valores también le llegará al vendedor del inmueble.
La Ley antifraude fiscal también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias).
Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere.
8/Hacienda podrá volver a entrar en el domicilio de los contribuyentes “por sorpresa”
La nueva Ley de medidas y prevención de lucha contra el fraude también desactiva la reciente sentencia del Tribunal Supremo que impidió a la Inspección de Hacienda entrar en el domicilio del contribuyente por sorpresa, sin haberle siquiera notificado el inicio del procedimiento de inspección.
la Ley 11/2021 recién aprobada modifica el artículo 8.6 de la Ley 29/1998, que prevé ahora expresamente que “Los Juzgados de lo Contencioso-administrativo conocerán también de las autorizaciones para la entrada en domicilios y otros lugares constitucionalmente protegidos, que haya sido acordada por la Administración Tributaria en el marco de una actuación o procedimiento de aplicación de los tributos aún con carácter previo a su inicio formal cuando, requiriendo dicho acceso el consentimiento de su titular, este se oponga a ello o exista riesgo de tal oposición.”
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