Category Archives: noticias

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“Heredar un inmueble con hipoteca” RE/MAX Ability Inmobiliaria Madrid

Hoy en el espacio ~ 𝗛𝗲𝗿𝗲𝗱𝗮𝗻𝗱𝗼 ~ de los Jueves de Herencia de RE/MAX Ability Madrid, nuestra colaboradora @Ana Isabel Lasso, experta en Fiscalidad, Consumo y Derecho de Herencias, nos aclara dudas sobre “Heredar un inmueble con hipoteca”.

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“El legado y sus cargas” RE/MAX Ability Inmobiliaria Madrid

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RE/CARGA Madrid 2019, evento de RE/MAX para premiar a sus agentes

Este jueves pasado, ha tenido lugar el evento “RE/CARGA Madrid 2019″ que ha organizado RE/MAX y en el que RE/MAX Ability Madrid ha recibido reconocimiento como oficina por las  “Transacciones realizadas” y  de la mano de nuestro agente y responsable de operaciones David Valtueña, por “Volumen de Ingresos” y “Transacciones cerradas”.

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David Valtueña, agente y responsable de operaciones de RE/MAX Ability Madrid, recibe su reconocimiento de mano del presidente de la compañia RE/MAX D. Javier Sierra.

RE/CARGA es un evento para los agentes de la zona de Madrid, cargado de motivación, reconocimientos a trabajo bien hecho,…. recordando los valores que mueven nuestra compañía enfocados al servicio a las personas. Un encuentro en donde se reconoce el trabajo de todos los asociados.

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Nuestro Director Comercial Julio Ortega con el Reconocimiento a la Oficina de RE/MAX Ability Madrid.

“No hay fómulas secretas para el éxito. Es el resultado de tu preparación, trabajo duro y aprender de los errores.”

Colin Powell.

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“Venta de derechos sucesorios” RE/MAX Ability Inmobiliaria Madrid

Hoy en el espacio ~ 𝗛𝗲𝗿𝗲𝗱𝗮𝗻𝗱𝗼 ~ de los Jueves de Herencia de RE/MAX Ability Madrid, nuestra colaboradora @Ana Isabel Lasso, experta en Fiscalidad, Consumo y Derecho de Herencias, nos aclara dudas sobre Venta de derechos sucesorios.

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Herencias de Abuelos a Nietos / RE/MAX Ability Madrid

Hoy en el espacio ~ 𝗛𝗲𝗿𝗲𝗱𝗮𝗻𝗱𝗼 ~ de los Jueves de Herencia de RE/MAX Ability Madrid, nuestra colaboradora @Ana Isabel Lasso, experta en Fiscalidad, Consumo y Derecho de Herencias, nos aclara dudas sobre Herencias de Abuelos a Nietos.

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El Supremo establece cuándo se aplica el vencimiento anticipado a las hipotecas

 Vía idealista.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictaminado por unanimidad que no puede existir una hipoteca “si la ejecución de la garantía (la vivienda) resulta ilusoria o extremadamente dificultosa”. Para evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales (como devolver toda la deuda a deber), el Alto Tribunal ha optado por sustituir la cláusula abusiva de vencimiento anticipado por la nueva ley hipotecaria. Esta norma establece el impago de, mínimo, 12 meses de cuotas para que la banca ejecute la hipoteca e inicie el desahucio.

La nueva ley hipotecaria establece sustituir las cláusulas de vencimiento anticipado por la cláusula que señala que para iniciar la ejecución hipotecaria el consumidor ha debido impagar, como mínimo, 12 mensualidades o el 3% del volumen del préstamo durante la primera mitad de vida o, pasado dicho plazo, 15 mensualidades o el 7% del importe del préstamo. Además, tiene efectos retroactivos, con lo que será válido para aquellos préstamos anteriores a la entrada en vigor que contengan la cláusula de vencimiento anticipado.

Con todo, el Supremo establece cuándo aplicar el vencimiento aplicado en las hipotecas:

  1. – Archivar automáticamente y sin más trámite los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados con anterioridad al 15 de mayo de 2013, fecha de entrada en vigot de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios.
  2. – Archivar los procedimientos posteriores a la reforma hipotecaria de 2013, pero sólo en caso de que el impago sea inferior a 12 cuotas o 15 cuotas, dependiendo de que, en el momento de declarar el vencimiento anticipado, el préstamo se encontrara en la primera o segunda mitad de su duración.
  3. – El archivo de estos procedimientos no impedirá que el banco inicie una nueva ejecución hipotecaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que son los siguientes:
  • El impago de 12 mensualidades, o cantidad equivalente a doce mensualidades, durante la primera mitad de duración del préstamo.
  • El impago de 15 mensualidades, o cantidad equivalente a quince mensualidades, durante la segunda mitad de duración del préstamo.

Por último, esta decisión del Supremo no afecta a aquellos hipotecados que han sido ya desahuciados y no tienen casa porque el fallo es firme y se entiende que es cosa juzgada.

Esta sentencia del Pleno aplica los criterios facilitaros por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que admite que la cláusula abusiva se sustituya por la reforma hipotecaria de 2013. Pero el Supremo ha considerado más lógico tener en cuenta la nueva Ley Hipotecaria de marzo de 2019.

Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, recalca que el Supremo acoge la doctrina del TJUE que establece la posibilidad de integración de una cláusula abusiva, cuando su nulidad determine que el contrato no puede sobrevivir sin dicha cláusula. No obstante, en este caso, el banco podrá instar ejecución hipotecaria basándose en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (la nueva Ley hipotecaria), por ser una norma imperativa o de obligado cumplimiento.

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

Es la única cláusula contenida en el contrato de hipoteca, que permite, ante el impago de una parte de la deuda, interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria.

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Testamento hijos sin Progenitores o Huérfanos. RE/MAX Ability Madrid

Hoy en el espacio ~ 𝗛𝗲𝗿𝗲𝗱𝗮𝗻𝗱𝗼 ~ de los Jueves de Herencia de RE/MAX Ability Madrid, nuestra colaboradora @Ana Isabel Lasso, experta en Fiscalidad, Consumo y Derecho de Herencias, nos aclara dudas sobre Testamento hijos sin Progenitores o Huérfanos.

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“Heredando” Testamento de Divorciados. RE/MAX Ability Madrid

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Opciones para deshacerte de la hipoteca para vender tu casa y comprar otra

Autor:Asun Infante-Finect (colaborador de idealista news)

Las señales de mejora que ha dado la economía española en los últimos años unida a la reactivación del mercado inmobiliario tras la burbuja han conseguido que la necesidad de cambiar de vivienda en muchas familias se haya convertido en una realidad.

Ya sea porque una nueva oportunidad laboral nos obliga a desplazarnos a otra ciudad o, simplemente, porque ampliamos nuestra familia y necesitamos mudarnos a una vivienda más grande, en muchas ocasiones surge la oportunidad de comprar una casa nueva. Si ya vivíamos de alquiler y queremos convertirnos en propietarios será relativamente sencillo. Todo pasará por localizar el inmueble que más se adecúe a nuestras necesidades y situación económica y pedir la hipoteca.

Sin embargo, la situación cambia cuando ya habíamos adquirido un piso y firmado un préstamo hipotecario, pero surge la necesidad de trasladarse y comprar una vivienda nueva. En estos casos, ¿es posible deshacerse de la hipoteca para adquirir un nuevo inmueble? En la actualidad existen tres opciones para poder vender una vivienda hipotecada y comprar una nueva.

La hipoteca puente

La hipoteca puente es un producto que ofrecen las entidades bancarias y que permite unificar dos hipotecas en una. Este tipo de préstamo hipotecario, desconocido por muchos propietarios, puede ser una alternativa para quienes necesitan moverse con urgencia a otro lugar y comprar una nueva vivienda. Se trata de una solución temporal si no se dispone de tiempo para deshacerse de la casa anterior, aunque, eso sí, implica afrontar una cuota mensual mucho más elevada que no está al alcance de todos los propietarios.

El funcionamiento de esta hipoteca consiste en agrupar dos préstamos en uno, reduciendo en buena parte el cómputo total de las cuotas si se compara con el que se pagaría por tener dos hipotecas por separado. No obstante, el propietario deberá tener en cuenta que esta “ventaja” va asociada a una serie de condiciones. La más importante: hay que comprometerse con el banco y asegurarle que venderemos nuestro inmueble en un plazo determinado que habremos acordado previamente. Además, es conveniente hacer cálculos antes de solicitar un producto de este tipo, ya que hasta que se consiga vender el piso, estaremos pagando casi el doble de hipoteca.

Solicitar una subrogación hipotecaria

Utilizar la subrogación hipotecaria para vender un inmueble puede ser otra de las soluciones para los propietarios. A través de la subrogación conseguimos deshacernos de la antigua vivienda y trasladar la deuda al comprador.

Esta operación requiere del visto bueno de la entidad, ya que supone cambiar la titularidad de la hipoteca y convertir en responsable absoluto de la deuda al comprador. Para ello, tanto el propietario del piso como el interesado en su adquisición tendrán que acudir al banco y pedir la subrogación. Si tras llevar a cabo un estudio de riesgo sobre el potencial comprador la entidad se muestra dispuesta a aprobar la subrogación se podrá realizar el traspaso, aunque no estará libre de costes. En este caso, el vendedor tendrá que abonar una serie de gastos por el estudio del perfil del nuevo propietario, la tramitación y la subrogación de la hipoteca. Esta última no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si la subrogación se lleva a cabo durante los primeros cinco años del préstamo o el 0,25% si se efectúa después de este periodo.

Cancelar la hipoteca, ¿es posible?

La tercera opción de la que disponen los propietarios es la cancelación de la hipoteca. Se trata de la solución más sencilla y, por lo general, la más elegida por la mayoría. Para poder cancelar la hipoteca tendremos que acudir al banco y solicitar el certificado de deuda pendiente. Una vez se firme el contrato de compraventa será necesario volver a la entidad y liquidar el importe que nos queda por pagar de la hipoteca (con el dinero de la venta del inmueble), junto con los costes de cancelación. Estos dependerán, en buena medida, de la entidad con la que hayamos firmado el préstamo, aunque existen límites. Si la cancelación se lleva a cabo durante los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente, o el 0,25% en caso de que se produzca más tarde.

Esta solución es, sin duda, una de las más recurrentes siempre y cuando hayamos vendido la casa por un precio superior al importe pendiente que nos quede por pagar en el banco. De lo contrario, la operación deberá ejecutarse de manera diferente, aunque será necesario valorar si compensa o no vender en ese momento el inmueble. Si decidimos venderlo por un precio inferior a lo que queda de hipoteca, el importe adeudado dejará de ser una hipoteca en sí y pasará a convertirse en un préstamo que le deberemos al banco con condiciones diferentes. En este caso, los costes a los que habrá que hacer frente serán los de cancelación de hipoteca y, además, los de constitución del nuevo préstamo personal en caso de que los haya.

Vía idealista.

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2019, gastos e impuestos por compra de vivienda … ¿con o sin hipoteca?

La hipoteca no es el único gasto que supone la compra de una vivienda. Son muchos los gastos e impuestos que se deben afrontar para convertirse en dueño de una propiedad.

Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 15%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2019:

Los gastos de la compraventa

La notaría

Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

Los impuestos vinculados a la compraventa

El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.

En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2019 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. Pero en Canarias, está al 6,5% (es el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un tributo que se genera por firmar en el notario e inscribirse en el registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

Impuestos de la compra de una vivienda nueva.

(Datos de Idealista)

impuestos_vivienda_nueva_2019

En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos:

Impuestos de la compra de una vivienda usada.

(Datos de Idealista)

impuestos_vivienda_usada_2019

Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

La gestoría, un gasto opcional

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Los gastos de la hipoteca

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.

La tasación de la casa

Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2017, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración.

La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.

Comisión de apertura

Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchos bancos que no aplican esta penalización.

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

La gestoría

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto, conocido como ‘provisión de fondos’, conlleva un posterior desembolso a favor del cliente. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco.

Vía idealista.

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