El sector inmobiliario en general es una cuestión de gran importancia en nuestro país, tanto por su aportación al PIB, al mercado laboral y también, por su implicación en la vida de las personas. Sin embargo, no ha sido hasta el 2023 cuando se ha aprobado la primera Ley de la vivienda de la historia de la democracia.
Esta Ley, llamada oficialmente Ley por el derecho a la vivienda e incluida en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, se aprobó por la vía de urgencia en el Senado el 17 de mayo de 2023 y se publicó en el BOE el 25 de mayo.
A continuación, vamos a repasar los puntos clave de la Ley de la Vivienda, que se centra principalmente en el mercado del alquiler. Si quieres la información completa puedes descargar el texto íntegro del Boletín Oficial del Estado en este enlace. Si tienes dudas concretas sobre cómo afecta a tu situación personal, lo mejor es que nos escribas.
Concepto de Zona Tensionada
Con esta nueva norma, el concepto ya en vigor de zona tensionada cambia para ser aplicable a más territorios, cuestión que sigue bajo la responsabilidad directa de las Comunidades Autónomas. La declaración de zona tensionada será válida durante tres años pudiendo prorrogarse de manera anual cuando persistan las circunstancias.
Para que una zona sea considerada tensionada debe cumplir alguno de estos requisitos:
- Que la media de la suma de la cuota de la hipoteca o del alquiler y de los gastos de suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona.
- Que, en los últimos 5 años desde la declaración de zona tensionada, el precio de compra o alquiler medio haya aumentado más de 3 puntos por encima del IPC en la CCAA. Antes de la ley esta condición marcaba 5 puntos.
| General | Zona tensionada | |
| Gran tenedor | Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (no contabilizan garajes y trasteros) | La Comunidad Autónoma podrá particularizar la declaración hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en esa área.
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| Aumento precio del alquiler | Se mantiene en 2023 el límite en vigor del 2% como máximo en la renovación anual.
En 2024 aumentará al 3% A partir de 2025 las posibles subidas estarán limitadas por un nuevo índice aún por determinar pero que ya se ha indicado que será inferior a la evolución del IPC. | Además del control en las renovaciones, en zonas tensionadas tendrán limitado el precio del alquiler. Los pequeños tenedores tendrán como referencia el contrato anterior, los grandes tenedores tendrán que adecuarse al Índice de Garantía de Competitividad, incluso si esto les obliga a bajar el precio del contrato anterior.
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| Fiscalidad. IRPF | Los pequeños tenedores que decidan poner su casa en alquiler en áreas tensionadas tendrán deducciones fiscales aplicables desde el 1 de enero de 2024.
Estas deducciones, incompatibles entre sí son:
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| Método de pago | Se establece que, salvo que una de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, los pagos de las rentas del alquiler se realizarán mediante medios electrónicos. | |
| Gastos del inquilino | Se establece por ley que los honorarios de las agencias comercializadoras de viviendas en alquiler y los derivados de la formalización de contratos corren a cargo del propietario
Se prohíbe expresamente añadir en el pago mensual del inquilino gastos adicionales la renta, por ejemplo: tasa de basuras, comunidad de vecinos, etc. Se elimina la posibilidad de que propietario e inquilino lleguen a acuerdos particulares que contravengan la Ley. | |
| Derecho a la información | Cualquier implicado en una operación de compraventa o alquiler tendrá derecho a exigir al intermediario la siguiente información:
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| Prórrogas
| Se establece una prórroga obligatoria de un año del contrato en alquiler para los grandes tenedores si el arrendatario lo solicita y acredita una situación de vulnerabilidad | |
| Desahucios
| Se prohíben los desahucios sin fecha y hora determinada.
Se incluyen prórrogas en los procedimientos que podrán aplazar los procesos más de dos años. Se amplía el concepto de persona vulnerable Se dota de protagonismo a los Servicios Sociales locales quienes tendrán que pronunciarse sobre la situación de vulnerabilidad de los afectados. Se abre la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas a personas en riesgo de desahucio: realojamientos, alquileres sociales bonificados… o cualquier otra política con igual objetivo. | |
| Fiscalidad. IBI
| Posibles recargos:
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Además de estas cuestiones, la Ley contempla y actualiza cuestiones relacionadas con las viviendas de protección oficial, incentivadas o sobre las ejecuciones hipotecarias, por ejemplo.
Si tienes dudas sobre cómo te afecta la nueva Ley de vivienda como propietario, comprador o inquilino, quieres saber si tu zona está o cumple los requisitos para ser declarada zona tensionada o necesitas conocer en profundidad alguno de los puntos tratados en este artículo o que incluye la ley, no dudes en escribirnos y un profesional inmobiliario de tu zona te ayudará.
