Vía idealista.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictaminado por unanimidad que no puede existir una hipoteca «si la ejecución de la garantía (la vivienda) resulta ilusoria o extremadamente dificultosa”. Para evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales (como devolver toda la deuda a deber), el Alto Tribunal ha optado por sustituir la cláusula abusiva de vencimiento anticipado por la nueva ley hipotecaria. Esta norma establece el impago de, mínimo, 12 meses de cuotas para que la banca ejecute la hipoteca e inicie el desahucio.
La nueva ley hipotecaria establece sustituir las cláusulas de vencimiento anticipado por la cláusula que señala que para iniciar la ejecución hipotecaria el consumidor ha debido impagar, como mínimo, 12 mensualidades o el 3% del volumen del préstamo durante la primera mitad de vida o, pasado dicho plazo, 15 mensualidades o el 7% del importe del préstamo. Además, tiene efectos retroactivos, con lo que será válido para aquellos préstamos anteriores a la entrada en vigor que contengan la cláusula de vencimiento anticipado.
Con todo, el Supremo establece cuándo aplicar el vencimiento aplicado en las hipotecas:
- – Archivar automáticamente y sin más trámite los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados con anterioridad al 15 de mayo de 2013, fecha de entrada en vigot de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios.
- – Archivar los procedimientos posteriores a la reforma hipotecaria de 2013, pero sólo en caso de que el impago sea inferior a 12 cuotas o 15 cuotas, dependiendo de que, en el momento de declarar el vencimiento anticipado, el préstamo se encontrara en la primera o segunda mitad de su duración.
- – El archivo de estos procedimientos no impedirá que el banco inicie una nueva ejecución hipotecaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que son los siguientes:
- El impago de 12 mensualidades, o cantidad equivalente a doce mensualidades, durante la primera mitad de duración del préstamo.
- El impago de 15 mensualidades, o cantidad equivalente a quince mensualidades, durante la segunda mitad de duración del préstamo.
Por último, esta decisión del Supremo no afecta a aquellos hipotecados que han sido ya desahuciados y no tienen casa porque el fallo es firme y se entiende que es cosa juzgada.
Esta sentencia del Pleno aplica los criterios facilitaros por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que admite que la cláusula abusiva se sustituya por la reforma hipotecaria de 2013. Pero el Supremo ha considerado más lógico tener en cuenta la nueva Ley Hipotecaria de marzo de 2019.
Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, recalca que el Supremo acoge la doctrina del TJUE que establece la posibilidad de integración de una cláusula abusiva, cuando su nulidad determine que el contrato no puede sobrevivir sin dicha cláusula. No obstante, en este caso, el banco podrá instar ejecución hipotecaria basándose en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (la nueva Ley hipotecaria), por ser una norma imperativa o de obligado cumplimiento.
¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?
Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.
Es la única cláusula contenida en el contrato de hipoteca, que permite, ante el impago de una parte de la deuda, interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria.
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