Las caídas se imponen en la venta de viviendas en la Comunidad de Madrid desde hace meses.

Según los últimos datos disponibles del INE, en septiembre se registraron 6.905 transacciones de viviendas en la región, un 4,8% menos que un año antes. Es la segunda mayor caída registrada en toda España, tras la de Navarra (-21,9%) y la cuarta consecutiva que acumula la autonomía tras marcar en mayo su tercer mejor dato de la serie histórica (con 8.137 transacciones).

Madrid es la única comunidad que acumula cuatro meses de caídas interanuales en la compraventa de viviendas. En junio, descendió un 6,3% respecto a 2021 y fue la única comunidad con un retroceso de las operaciones, mientras que en julio se desplomó un 9%, siendo la segunda mayor caída tras la de Navarra. En agosto, el volumen se redujo un 4,3% interanual (el tercer peor dato del país, tras los de Navarra y La Rioja), mientras que en septiembre ha bajado casi otro 5%.

Respecto al pasado mayo, las transacciones han bajado un 15%, aunque el balance del año todavía es positivo: entre enero y septiembre se han registrado en toda la autonomía 64.796 compraventas de viviendas, frente a las 62.195 contabilizadas en los nueve primeros meses de 2021.

Por qué caen las ventas de viviendas en Madrid

¿Qué es lo que está pasando en el mercado? Según explican agencias inmobiliarias y consultoras a idealista/news, esta racha de descensos responde a varios factores, entre los que destacan la falta de oferta de vivienda nueva y usada, los elevados precios de los inmuebles, las subidas de los tipos de interés y la ralentización económica. Además, anticipan más caídas en los próximos meses. Al menos hasta verano de 2023.

Según Jaime Cabrero García, tesorero del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y presidente del COAPI de Madrid, la evolución de las compraventas en Madrid desde junio hasta septiembre es una muestra de cómo está afectando la subida de los tipos de interés de las hipotecas al mercado inmobiliario en toda España. Y añade que “la razón de que Madrid haya mostrado este comportamiento es que se trata de una de las zonas del mercado más sensibles a los cambios que se están produciendo en la actividad económica y puede considerarse un termómetro que anticipa las tendencias. No olvidemos que es la región que lidera la creación de empleo y de empresas en España. Y es, por tanto, la primera zona donde se percibe antes cómo está evolucionando la economía”.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, otra de las causas que explican estos números rojos están en la oferta de vivienda nueva y usada y la situación de la demanda. “La oferta de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid ya era poca y sigue disminuyendo. Se ha vendido la que había en el mercado y no salen nuevas promociones a la venta por el elevado precio del suelo finalista y de los costes de construcción, unido a los costes de financiación. Todo esto hace que la viabilidad de los proyectos nuevos sea complicada. Y, a la vez, el promotor tiene una mayor aversión al riesgo”, explica.

Según las cifras del INE, en los nueve primeros meses del año se han transaccionado 14.568 viviendas nuevas en Madrid, casi 2.000 menos que en 2021. Además, las ventas de casas de nueva construcción acumulan seis meses por debajo del promedio mensual de toda la serie histórica (1.690 compraventas al mes).

Ante la falta de oferta de vivienda nueva, añade Corral, “ha habido un traslado hacia la segunda mano, donde también se ha reducido la oferta. Y la vez se ha retirado una parte de la demanda de este mercado como consecuencia de dos factores importantes. Por un lado, dado que los precios están en un nivel alto, la subida del euríbor ha dejado a un porcentaje de compradores, que antes podían acceder a la adquisición de una vivienda, fuera del mercado porque ahora no consiguen la financiación necesaria. Y, por otro lado, hemos vuelto a la economía de prudencia a la hora de tomar decisiones”.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliaria Donpiso, coincide en que lo que sucede en Madrid marca tendencia en el resto de España y asegura que la contracción de la actividad es la que están viendo en el cuarto trimestre del año.

Además, destaca que otro de los factores que están lastrando las compraventas en la región es el elevado precio de los inmuebles: “los precios de la vivienda han topado con los salarios y la situación económica marcada por la inflación. Todo esto produce un encogimiento de la demanda que coincide además con la caída de la oferta de inmuebles que se observa desde hace un tiempo, lo que también provoca que baje la actividad”.

Bermúdez también destaca que “la situación de la obra nueva influye, ya que apenas hay proyectos y este mercado no está tirando. Seguimos hablando de problemas de financiación, de la disposición de suelos no adecuados… Es decir, de los mismos problemas de la anterior crisis, porque no se han resuelto”, sentencia.

Se avecinan más caídas de las ventas de viviendas

Los expertos afirman que la tendencia que ya se está viendo en Madrid se trasladará a muchos otros puntos de España en los próximos meses, lo que significa que se avecinan caídas en el mercado de la compraventa de viviendas.

Para el subdirector general de Donpiso, “estamos en una tendencia de contracción moderada y no hay duda de que se va a producir”. En su opinión, «la tendencia de ajuste se afianzará al menos en los dos primeros trimestres de 2023”, aunque no en toda España: “vamos a ver crecimientos en zonas con unos precios de la vivienda más asequibles”, recalca.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, también prevé descensos generalizados de las transacciones de vivienda y alerta de que los números rojos podrían prolongarse hasta principios de 2024, “cuando esperamos una nueva reactivación, pero todo ello dentro de unos límites muy controlados”.

Sin embargo, descartan que estemos ante un escenario similar al que se produjo tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. “Lo que está pasando en Madrid corrobora que estamos en un punto de inflexión donde el inmobiliario se está enfriando. Pero que nadie espere hecatombes ni situaciones similares como las de 2008. La economía mundial no está como entonces y los bancos siguen optando por unas políticas de prudencia”, insiste el subdirector general de Donpiso.

En esa misma línea, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria recuerda que, aunque han caído las operaciones, no tanto los precios, “lo que nos hace pensar que la demanda sigue siendo muy potente, y la oferta -tanto en segunda mano como en obra nueva- sigue siendo muy inferior a la demanda. Tengamos en cuenta que Madrid está totalmente consolidada como una de las capitales europeas más atractivas en las que invertir, lo que protege enormemente el valor de su mercado residencial. Es previsible que la demanda continúe creciendo y si en los próximos años se deja de construir, algo que ya está ocurriendo, los precios solo podrán subir”, agrega Jesús Duque.

Un freno positivo y sano

Además, el mercado considera que este ‘alto en el camino’ de las compraventas de viviendas es positivo y sano; sobre todo, después del tirón de la demanda tras la pandemia y el regreso de los compradores extranjeros.

Para vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el descenso de transacciones que se está produciendo en Madrid no es preocupante, sino “el resultado de unos meses de excesiva actividad. En términos generales, el sector inmobiliario en Madrid ha vivido una etapa de total efervescencia que, en mi opinión, no puede ni debe mantenerse en el tiempo”.

Tras los buenos datos de compraventas registrados durante todo 2021 y la primera mitad de año, Duque considera normal que las cifras se moderen, coincidiendo con los meses de verano, en los que tradicionalmente baja el número de operaciones, y el temor que está generando en la economía la guerra de Ucrania. “Es algo que considero un aspecto positivo. Además, tengamos en cuenta que quienes se están viendo más afectados por la subida de tipos y del coste general de la vida son las clases medias y bajas, que suponen más del 80% de los compradores”, recalca.

Desde la red Donpiso también valoran de forma positiva el enfriamiento al que está abocado el mercado inmobiliario. “Las caídas no son algo malo, porque también ayudan a que se limpie el sector. Como siempre digo en estos casos, ‘no mata el veneno, mata la dosis’”, sentencia Emiliano Bermúdez.

El tesorero del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y presidente del COAPI de Madrid tampoco ve con preocupación las caídas de las compraventas en la comunidad y recuerda que “es evidente que la economía está sufriendo más este año que en 2021, que fue un año récord por la salida de la pandemia. La conclusión, por tanto, no puede ser negativa. Al contrario, entendemos que la fortaleza de una región como Madrid puede resistir mejor la evolución incierta de la economía general del país, marcada por las amenazas regulatorias, la intervención de los precios del alquiler y el escaso impulso de la vivienda nueva”.

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