Vía la vanguardia ( Raquel Quelart)
Una consecuencia directa del encarecimiento de los alquileres es el aumento de la morosidad de los inquilinos, deudores de buena fe que por un problema de insolvencia no pueden costear las cuotas. Al calor de este fenómeno crece otro que preocupa cada vez más a los arrendadores: los “inquiokupas”, término que se ha popularizado en los últimos tiempos para referirse a aquellas personas que acceden a una vivienda mediante un contrato de alquiler con la intención de, tras abonar la fianza y la primera cuota, dejar de pagar y quedarse en la vivienda.
Se trata de un modus vivendi en el que el arrendatario se hace pasar a menudo por un empresario o gran profesional, y para resultar convincente puede llegar a aportar documentos falsificados, por ejemplo, cartas de recomendación de otros propietarios, que son en verdad sus compinches. “Utilizan muchas argucias para conseguir engañar”, asevera el abogado David Martínez Cubells, que sostiene que hay bandas especializadas en alquilar pisos para destinarlos a usos turísticos en ciudades como Barcelona. A esto se suma que los inquiokupas “son expertos en alargar los procesos judiciales”, añade el letrado, por lo que un pequeño arrendador suele tardar en recuperar la vivienda “entre seis y nueve meses”.
Si bien este tipo de inquilino no es el más habitual, las personas con rentas bajas con problemas de solvencia “se sienten más protegidas” por la ley en caso de incurrir en impago, comenta Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. La dilatación en el tiempo de los procesos, por “el colapso judicial” y los obstáculos legales para recuperar la posesión de la vivienda, sobre todo en los casos de vulnerabilidad social, está llevando a algunos propietarios a desistir de cobrar las cuotas atrasadas. “Muchos ni siquiera llegan a denunciar”, asevera. Un problema que teme que la nueva ley de Vivienda, que rebaja la condición de gran propietario a poseer cinco inmuebles y prevé nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento, acabe «consolidando».
Crece un 7%
La morosidad del alquiler va al alza
Los importes medios de las moras aumentaron el año pasado un 7%, según datos facilitados por Alquiler Seguro elaborados a partir del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) y registros judiciales. La evolución de la morosidad ha ido al alza desde el 2018, excepto en el periodo comprendido entre el 2020 y el 2021, cuando descendió en comparación con el periodo anterior, en el que los impagos se dispararon un 66% por los problemas de muchos inquilinos para hacer frente a las cuotas durante los momentos álgidos de la pandemia. Este tipo de morosidad se produce con mayor intensidad en las grandes poblaciones, donde los precios de la vivienda están más tensionados, tal como se puede observar en el gráfico.
Por lo tanto, a mayor precio, mayor morosidad. Según datos publicados por el portal Idealista, en abril el precio del metro cuadrado -de 11,5 euros- aumentó un 8,9% interanual, registrándose incrementos de doble dígito en ciudades como Barcelona (+18,7%), Madrid (+10,3%), Alicante (+20%), Valencia (+20,6%), Granada (+11,1%) y Palma de Mallorca (+21,2%).
Identificar el motivo de la mora
Cómo actuar en caso de impago del inquilino
Ante una situación de impago de rentas, aunque sea solo de una mensualidad o media, el propietario puede interponer una demanda de reclamación de cuantía y desahucio, que se resuelve a través de un procedimiento civil. Sin embargo, antes de optar por la vía judicial, el presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, aconseja recurrir a una intervención profesional para averiguar el motivo de la mora.
Basándose en su experiencia, “la mayoría de impagos se deben a falta de atención del propietario ante obligaciones suyas, por ejemplo, porque se estropeó la caldera y en tres meses nadie ha arreglado la avería”. Conflictos que, asegura, acaban resolviéndose sin la necesidad de interponer demanda. Según datos internos de la empresa de garantías de alquiler Finaer, el 85% de los impagos suelen ser por circunstancias de necesidad, no por voluntad propia. En este sentido, sostiene, “se puede llegar a buen entendimiento aplazando la deuda en el tiempo o tomando otras medidas conciliadoras, pero es imprescindible que estos acuerdos queden por escrito”.
Cuando el impago se debe a un problema sobrevenido de solvencia, el abogado David Martínez recomienda esperar “tres o cuatro meses” para ver si la situación del inquilino cambia. Para evitar el pleito, insta al deudor a que acuda a servicios sociales para conseguir una ayuda temporal que le permita costear las cuotas del alquiler. El problema radica, no obstante, en el hecho de que las administraciones no suelen responder económicamente por el inquilino “hasta que existe un procedimiento judicial”.
Solución desaconsejada
Intentar recuperar la vivienda al margen de la ley puede tener consecuencias penales
Tanto si hay buena voluntad por parte del inquilino de hacer frente al pago de las cuotas como si se trata de una “inquiokupación”, se desaconseja sobrepasar ciertas líneas rojas. “Hemos conocido a muchos propietarios que están al límite de cometer actos que implicarían un delito penal, de acciones que podrían considerarse acoso o mobbing inmobiliario, como cortar los suministros de la vivienda”, explica el presidente de Alquiler Seguro. También hay que evitar medidas drásticas como poner silicona en la cerradura o cambiarla. “Desaconsejamos estas prácticas, que pueden tener consecuencias penales con sanciones y cárcel”, advierte.
Durante la negociación
Las comunicaciones con el inquilino deben quedar por escrito
Si el acuerdo no es posible, el pleito será inevitable. El propietario debe tener claro que, pese al incumplimiento de satisfacer el pago de las rentas, “el contrato de alquiler sigue vigente, lo que le obliga a reclamar las cuantías impagadas por vía judicial”, dilucida el abogado experto en morosidad David Andrés Valencia. Por ello, sugiere que las comunicaciones con el inquilino se hagan por escrito, preferentemente por burofax, correo electrónico o carta, para que puedan presentarse en el juzgado. ¿Y por Whatsapp? “Sirve, pero mejor las otras vías”, responde.
En todo caso, hasta que no exista sentencia que resuelva el contrato de alquiler por incumplimiento, este documento seguirá vigente. En este sentido, recuerda que existe la posibilidad de que el inquilino “enerve la acción”, lo que significa que tendrá derecho “al menos una vez” a hacer frente al pago de las cuantías adeudadas para conseguir parar el procedimiento judicial.
Si una vez resuelto el contrato de arrendamiento han quedado mensualidades pendientes de pago, Andrés recomienda que el momento de entrega de las llaves se haga con un documento en el que se reconozca la deuda pendiente, por tal que se pueda reclamar a posteriori.
Prevención de la ‘inquiokupación’
Atención al redactado del contrato y los seguros de alquiler
Los expertos coinciden en la importancia de no acordar ningún contrato de arrendamiento o condición de forma verbal, además de registrar el documento ante un organismo oficial autonómico. Una buena redacción «es una manera de prevenir posibles problemas, estableciendo normas claras y ajustadas a derecho, así como cauces oficiales de comunicación», apuntan desde Finaer.
Y, por último, es básico hacer «un buen scoring» del inquilino para predecir la posibilidad de impago, indica Òscar Gorgues. Asimismo, en el mercado existe una amplia oferta de seguros de alquiler que garantizan el cobro de las mensualidades en casos de morosidad, una cobertura que también ofrecen algunas administraciones autonómicas como medida para promover el arrendamiento de viviendas.
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