Los bancos tienen que aportar un sinfín de documentos a los futuros hipotecados antes de la firma del préstamo. Este fue uno de los principales cambios que introdujo la Ley de Crédito Inmobiliario que entró en vigor el pasado mes de junio, y que obliga a las entidades de informar al detalle de las características de la oferta y las consecuencias de las cláusulas más complejas.
Dos de los documentos más destacados son la FEIN y la FIAE, que son dos fichas complementarias que el cliente debe tener muy en cuenta, aunque no son los únicos.
Según explica el blog Notarios en Red, FEIN es la abreviatura de Ficha Europea de Información Normalizada, contiene todos los datos del préstamo y tiene carácter vinculante para el banco. ¿Y qué incluye? Las condiciones generales del préstamo: el tipo de interés, la duración de la hipoteca, el número de pagos, el importe cada cuota, las bonificaciones a las que se haya acogido el cliente (por ejemplo, que la contratación de un seguro le rebaja el diferencial), las comisiones (por ejemplo, por amortización anticipada, ya sea parcial o total), así como las consecuencias de un impago.
En cambio, la FIAE, que es la abreviatura de Ficha de Advertencias Estandarizadas, recopila la existencia de cláusulas y condiciones relevantes como por ejemplo las consecuencias de que suba el euríbor (en el caso de que se trate de una hipoteca variable), si es un préstamo en moneda extranjera (conocido como hipoteca multidivisa) o la posibilidad de que el banco active la llamada ‘cláusula de vencimiento anticipado’, que es cuando la entidad da por vencido el préstamo tras el impago de varias cuotas por parte del cliente.
Con estas dos fichas no acaba la documentación. La entidad también debe facilitar al cliente todo esto:
- La copia del proyecto de contrato, que debe ajustarse a nivel de contenido a la FEIN y la FIAE
- Cómo se distribuyen los gastos. Deben estar explicados de forma clara y veraz. En este sentido, la ley establece que el cliente solo debe hacerse cargo de la tasación del inmueble y de las copias de la escritura que solicite. Los gastos de registro, notaría… debe asumirlos el banco.
- Un documento que explique las condiciones de los seguros contratados,
- Un documento que advierta al cliente de la obligación de recibir asesoramiento gratuito por parte del notario que elija libremente antes de la firma.
- En el caso de las hipotecas variables, otro documento que resuma las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Es decir, ejemplos de cuánto pagaría al mes si el euríbor estuviera en el 2%, en el 3%, en el 4%…
Del banco al notario
Otra de las novedades más destacadas de la nueva ley hipotecaria es que los bancos deben aportar toda esa documentación descrita al notario que elija el cliente. Y éste tiene que citarse con el notario para revisar la documentación y solventar posibles dudas sobre el contenido del préstamo y sus implicaciones al menos 10 días antes de la firma. Ahora bien, en este sentido los notarios alertan de que su misión es explicar las condiciones, no valorar si son buenas o no.
Una vez que el notario confirma que se cumplen todos los requisitos, que la oferta se ajusta a la ley y que el cliente entiende todas las cláusulas (debe rellenar un test) así lo hace constar en el ‘acta notarial’ y notifica a la entidad que el proceso sigue adelante para poder fijar la fecha de la firma del préstamo.
A pesar de que toda esta documentación y la obligación de acudir al notario antes de la firma complican el proceso de la firma de una hipoteca, Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, recuerda que «uno de los objetivos de la nueva ley hipotecaria es incrementar la transparencia hacia el consumidor, y que éste entienda perfectamente qué está firmando. Estos documentos van en esta línea, aunque es cierto que a menudo pueden resultar densos y con terminología no sencillamente comprensible. Nuestra recomendación es que los usuarios, en caso necesario, se apoyen en los bancos, notarios o asesores para asegurarse que entienden todos los aspectos de la hipoteca, es tanto un derecho como una necesidad”.
En esa misma línea, los notarios recalcan que «la finalidad es comprobar que toda la documentación de tu préstamo hipotecario se ajusta a la ley, que se te ha entregado con la antelación suficiente, y que has quedado perfectamente informado de su contenido».
Vía idelista.com
