LAS CLAVES PARA UNA ADECUADA VALORACIÓN INMOBILIARIA

Por Pablo de Vicente. Agente Asociado de REMAX Premium

¿Qué es valorar?

Según la RAE, valorar tiene dos acepciones:

Señalar el precio de algo.
Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo

En consecuencia, valorar conlleva una acción subjetiva puesto que tú vas a ser el que estimes, señales, reconozcas o aprecies el valor. Por tanto, dos personas diferentes, aun siendo tasadores profesionales y muy preparados, no obtendrán la misma valoración exacta de un bien, en nuestro caso, un bien inmueble. Es prácticamente imposible que dos personas coincidan en la misma cifra exacta, con dos decimales, como debe entregarse una valoración.

¿Y qué es valor?

No es otra cosa que el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. Un ejemplo evidente lo tenemos cuando una familia numerosa especial, que vive en un piso muy ajustado de 3 dormitorios con varios niños en cada uno de los dormitorios secundarios, conoce que el vecino que linda con ellos ha decidido poner a la venta su vivienda. Para esta familia, esa vivienda en venta tendrá mayor valor que para otros potenciales compradores. De ahí la importancia de dar a conocer las nuevas captaciones a los vecinos, pues podría haber personas para las que tenga mayor valor esa vivienda, estando dispuestas a pagar incluso un precio superior al valor de mercado.

Y surge una nueva pregunta:

¿Qué es el valor de mercado?

Es el precio más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional por parte de la oferta y de la demanda. Esto implica, necesariamente:

Que comprador y vendedor actúen por su propio interés económico.
Que ambos estén bien informados y actúen prudentemente.
Que la propiedad se exponga durante un periodo razonable en un mercado abierto y transparente.
Que no exista una actuación voluntariamente especuladora por parte del vendedor.

En España, en toda Europa y en la mayoría de los países desarrollados, en un modelo económico de libre mercado como el que tenemos y en la llamada “sociedad de la información”, estas cuatro características están absolutamente normalizadas.

Una adecuada valoración inmobiliaria

Una vez comprendidos estos conceptos generales, es preciso recalcar un detalle del título de este artículo: el adjetivo “adecuada”. Porque, efectivamente, no se trata sólo de hacer una valoración inmobiliaria, sino que ésta sea adecuada. He aquí la clave de bóveda, el punto de dificultad, lo que nos separa del éxito o lo que nos acerca inexorablemente al fracaso absoluto. Y sólo tras ver la propiedad es posible empezar a valorarla.

Primero habrá que sentarse a reflexionar cuál es el método de cálculo más preciso para obtener el valor del inmueble que estemos estudiando. Así, no será lo mismo calcular el valor de mercado de un piso reformado en el centro de Madrid, que el valor de una nave industrial arrendada que se vende en rentabilidad, o que el valor de una vivienda unifamiliar en un municipio en la periferia de la capital construida en 1970, y que empieza a adolecer de envejecimiento. Sí, porque los inmuebles también envejecen, como es lógico. Y la velocidad de envejecimiento de una vivienda no es el mismo que el de una nave industrial.

El método que ocupará más del 90% de nuestras valoraciones es el método comparativo. Este método o sistema de valoración persigue obtener el valor por comparación con bienes de igual naturaleza y características análogas, cuyo valor y precio es conocido. Estos bienes comparables son los conocidos como testigos. En consecuencia, para una correcta valoración es preciso contar con unos buenos testigos que se asemejen al inmueble objeto de estudio. Y cuanto más parecidos sean, mejor y más exacta resultará nuestra valoración.

Para seleccionar estos testigos, primero habrá que establecer cuáles son las cualidades y características del inmueble objeto de valoración que influyan en su valor. Por orden de mayor a menor importancia, podemos decir que son:

Ubicación (de lo general a lo particular): ciudad, distrito, barrio, manzana… incluso acera. Todo puede influir.
Tipología: no es lo mismo un chalet independiente que un chalet adosado.
Características: un piso de 4 dormitorios y 2 cuartos de baño no es lo mismo que uno de 3 dormitorios; y si está reformado o no.
Tamaño: los precios unitarios (€/m²) menguan a medida que la superficie del inmueble aumenta, pues obedece a una repercusión mayor o menor de los costes fijos que implica la construcción, entre otros motivos. Por tanto, debemos tener en cuenta la superficie legal del inmueble objeto de estudio.
Orientación: las viviendas con orientación norte, al ser más frías, suelen tener menor demanda.
Distribución: salón de paso o independiente; tamaño de las habitaciones.
Facilidades: instalaciones que aportan confort, como el ascensor (en este caso concreto, su importancia puede oscilar, dependiendo de la planta en la que se encuentre el inmueble; no es lo mismo un piso en cuarta planta que un piso en planta baja); o como la domótica; o sistemas avanzados de alarma.
Eficiencia energética: una vivienda muy eficiente, con calificación energética A, consume mucha menos energía y emite menos emisiones de CO₂ a la atmósfera que una vivienda con calificación energética G.
Elementos diferenciales: persianas autoblocantes, elementos ornamentales, catalogación del edificio, etc.

Una vez realizado este análisis de la propiedad que estamos valorando, habrá que analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables. ¿Y dónde lo realizaremos? Empezaremos por nuestra propia bolsa inmobiliaria: REMAX y MLS. Si no hubiera testigos o no fueran suficientes, buscaremos en portales inmobiliarios de reconocido prestigio. De entre todos ellos, se seleccionará una muestra representativa de los que correspondan a los comparables. ¿Y cuánto es una muestra representativa? Por lo general, 4 ó 5 testigos es lo necesario. Si tenemos menos de 4, el error puede ser mayor.

Cuando ya hayamos seleccionado estos testigos, tendremos que aplicar el procedimiento de homogeneización necesario, que consiste en aplicar una serie de coeficientes correctores a los precios unitarios por m2 de los testigos para amoldarlos a las características del inmueble objeto de estudio. En este punto radica la magia… No existe un guion de cuánto hay que mejorar o empeorar un testigo para acomodarlo a la realidad del inmueble objeto de estudio. El mejor modo para disminuir e incluso desactivar el error humano que surge por una incorrecta homogeneización es ponderar varias características, una por una por cada inmueble, de modo que acabaremos generando muchos coeficientes correctores. Ciertamente, puede llegar a ser tedioso, si bien es el método correcto.

Al terminar de aplicar coeficientes, los precios unitarios de los testigos variarán como consecuencia del resultado de la suma de estos coeficientes y el efecto que producen al multiplicarlos por el precio unitario inicial. Los precios unitarios corregidos de los testigos conducirán a un valor resultante que será la media aritmética de ellos. Y éste valor resultante será el que habrá que multiplicar por la superficie del inmueble, obteniendo así el valor de mercado del inmueble. Con dos decimales es lo correcto.

Hasta aquí, estupendo. Pero…. ¿y cuál es la superficie por la que hay que multiplicar el precio unitario medio ponderado? Importante pregunta… Habrá situaciones en las que nos encontremos que coincide la superficie registral con la catastral e incluso con la real. Pero éstas sólo sucederán por lo general en inmuebles construidos a partir del año 2000, cuando la coordinación entre registro y catastro se empezó a regular en la concesión de la Licencia de Primera Ocupación de las promociones inmobiliarias a partir de esa fecha como requisito para su obtención. Sin embargo, nos encontraremos con multitud de casuísticas, desde aquellos donde la superficie registral es sustancialmente inferior a la recogida en catastro y a la real, a aquellos donde ni tan siquiera está inscrita la obra nueva del inmueble (generalmente, en viviendas unifamiliares de promoción privada). Podemos llegar a encontrarnos con situaciones realmente complejas, con excesos de cabida en parcelas, o con superficies construidas no declaradas que podrían ser objeto de expediente sancionador o, por el contrario, perfectamente legalizables. En estos casos, es muy probable que se haga precisa la colaboración de un experto, quien nos ayudará a aportar luz en la oscuridad. Obviando estos casos, a veces un tanto extremos si bien totalmente reales, por lo general adoptaremos la superficie del registro, incluyendo la parte proporcional que de las zonas comunes (portal, escaleras y descansillos de los elementos comunes) le corresponden a la vivienda, como sucede en los inmuebles que se encuentran en un edificio colectivo.

¿Y qué sucede con las típicas terrazas que han sido cerradas y añadidas al salón o a un dormitorio? ¿Se puede considerar entonces que ahora la vivienda es más grande, como a buen seguro nos argumentará el propietario, ávido por conseguir un mejor precio? La respuesta es rotunda: sólo si esa superficie se hubiera legalizado podría ser computada como superficie construida computable al 100%. Y debemos pensar que la probabilidad de que un propietario legalice el cierre de una terraza tiende a cero. Porque, entre otros motivos, habría que conseguir la unanimidad de la junta de propietarios para modificar los coeficientes y la división horizontal, pues al tener una mayor superficie construida le correspondería una cuota mayor de participación en los elementos comunes del edificio. Y todo eso suponiendo que los parámetros de edificabilidad del edificio no estén agotados y se cumplan los criterios dictados por el ayuntamiento para el cierre de las terrazas. Por un solo instante, imaginad los trámites que eso conlleva. Ciertamente, es casi del todo imposible aparte de costosísimo. Por tanto, a buen seguro, estas superficies sólo podrán considerarse, en el mejor de los casos, una mejora.

¿Y con las buhardillas en las que se aprovecha el espacio bajo cubierta hasta que el plano inclinado del techo se une con el solado? Por lo general, en la mayoría de ayuntamientos, a partir de 1,50 m de altura la superficie se considera habitable. Por el contrario, por debajo de esa altura, cualquier superficie es inhabitable. Por tanto, si nos ofrecen comercializar una “lindísima y coqueta buhardilla de 15 m² en el mismísimo centro de Madrid, ideal para estudiantes, y para aquellos que aprovechan a ver la TV mientras dan la vuelta al filete sentados en el inodoro, durmiendo con la cabeza encajada en el interior del alero”, pensemos que muy probablemente están pretendiendo que comercialicemos un trastero, sin cédula de habitabilidad, es decir, que esa superficie no está pensada para ser habitada y tan sólo podría ser usada como almacén. Pensemos en nuestra reputación personal y corporativa… Tenemos una responsabilidad.

Las viviendas de protección pública u oficial.

Estas viviendas, sus trasteros y garajes, como consecuencia de su calificación como VPO / VPP, tienen un valor máximo de venta que viene determinado por unos precios unitarios denominados comúnmente “módulos” que, multiplicados por las superficies útiles – con algunas limitaciones máximas en garajes y trasteros – nos da el valor máximo de venta de esa propiedad. Sin embargo, según qué casos, podría ser posible una descalificación anticipada a la fecha en la que automáticamente se descalificaría la vivienda, por lo que en esos casos podría resultar procedente conocer el valor de la vivienda como si fuera libre, pudiendo hacerle ganar unos cuantos miles de euros a un propietario quien, sin duda, agradecerá nuestra profesionalidad y compromiso. En estos casos, es muy importante contar con la ayuda de un compañero experto en la materia que nos guíe en el proceso si no conocemos bien este ámbito. Y, sobre todo, contar con la confianza del propietario, que nos firme el encargo de venta en exclusiva desde antes incluso de hacer la valoración, por la cantidad de gestiones y trámites que hay que hacer para conocer en profundidad el caso concreto.

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