El pasado jueves 16 de junio, entraba en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Según se desprende de su preámbulo, son tres los motivos que justifican la urgente y necesaria adopción de las medidas incluidas en la presente normativa.
En primer término, el grave deterioro del parque edificatorio y de la vivienda en particular. En concreto, para que nos hagamos una idea, más de la mitad de los edificios residenciales de nuestro país son anteriores a 1980, el 84% tienen malas calificaciones en consumo energético y un 75% no son accesibles. De hecho, hasta un 40% de los edificios de cuatro o más plantas no dispone, a estas alturas, de ascensor.
En segundo lugar, la necesidad de que nuestro país responda ágilmente a los retos nacionales y europeos en materia de rehabilitación edificatoria. Así, entre otros cometidos, España debe cumplir con su compromiso adoptado en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030, que fija un crecimiento de la actividad rehabilitadora de carácter exponencial y sin precedentes en nuestro país.
Más de la mitad de los edificios residenciales de nuestro país son anteriores a 1980
Por último, el tercer motivo que justifica la urgencia y la necesidad de las medidas aquí adoptadas deriva de manera directa de la oportunidad de destinar a corto plazo un importante volumen de recursos en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Principales cambios
Alejándonos de las ayudas e incentivos fiscales previstos en la Ley que buscan fomentar aún más la actividad de rehabilitación edificatoria residencial, la nueva norma incluye determinadas modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios establecida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, aplicable a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.
Asimismo, se establece que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin tendrá la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en el art. 9.1 e) de la LPH.
Además, entre otros cambios, se ha decidido modificar las obligaciones del propietario, a los efectos de incluir la aportación a los mencionados gastos.
Por último, en términos generales, también se introducen modificaciones en el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.
El moroso, en el punto de mira
La nueva ley va en la buena dirección para dotar de más herramientas a las comunidades de propietarios para combatir el acuciante problema de la morosidad a causa de la crisis sanitaria y ahora de la crisis de Ucrania.
Así, se se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes que no sean esenciales y para establecer intereses superiores al interés del dinero, siempre y cuando no sean desproporcionados, algo que ya venían admitiendo los tribunales, pero que ahora se legaliza para que no quede duda de la validez de estos pactos.
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