A la hora de emprender en el sector de la intermediación inmobiliaria, hay una serie de aspectos con los que tendrás que familiarizarte: los términos fiscales.; es decir, todo lo que necesitas saber sobre la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias.
Te proponemos un breve recorrido por los términos e impuestos que más vas a escuchar si eres agente inmobiliario
I.B.I. (Impuesto sobre bienes inmuebles): Impuesto de ámbito municipal que grava la propiedad del inmueble. Aunque la fecha de pago del mismo es a mediados de año, el devengo se produce el día 1 de enero, por lo que el obligado al pago es quien tenga la propiedad a principio de año, aunque la venda al día siguiente. No obstante, cada vez es más frecuente establecer un acuerdo en el contrato de compraventa por el que cada parte paga proporcionalmente en función del número de días del año en que ostenta la propiedad.
IIVTNU (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana): Impuesto de ámbito municipal que grava la transmisión del inmueble, por la parte del incremento de valor del suelo. Se puede liquidar por parte del contribuyente a través de internet o bien pedir cita en los servicios de Hacienda del Ayuntamiento para que nos confeccione la declaración. Respecto a este impuesto, tienes que tener en cuenta que:
- El obligado al pago es el vendedor.
- El cálculo se realiza por un valor teórico: a partir del ultimo recibo del IBI, según el siguiente esquema:
- Valor catastral del suelo (recibo IBI)
- Se multiplica por un % por cada año que haya transcurrido desde la última transmisión.
- Con eso se obtiene la base imponible.
- La base imponible se multiplica por el tipo impositivo que marque el ayuntamiento y se obtiene la cuota a pagar.
IVA (Impuesto sobre el valor añadido): Impuesto de ámbito estatal: grava la primera transmisión de un inmueble. Lo repercute el vendedor y debe pagarlo el adquirente.
Los tipos impositivos son los siguientes:
- 10 % Para viviendas.
- 4 % viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
- 21 % Locales comerciales, oficinas, garajes, etc.
Cuando una operación está sujeta a IVA, se debe liquidar también el AJD (Impuesto de actos jurídicos documentados) que es un impuesto autonómico. En Madrid por ejemplo, el tipo general es del 0,75 %
I.T.P. (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales) Impuesto de ámbito autonómico.
Las segundas y sucesivas transmisiones de inmuebles están exentas de IVA y sujetas a ITP. En el caso Madrid el tipo general actual es del 6 %.
Sobre este impuesto, hay algunas excepciones como cuando el vendedor del inmueble es sujeto pasivo del IVA y el comprador adquiere el mismo para realizar una actividad económica sujeta a IVA, aunque se trate de una segunda transmisión, se puede renunciar a la exención de IVA y por tanto aplicarse IVA en lugar de ITP.
El IVA soportado en actividades económicas, generalmente se puede descontar del IVA repercutido que se les cobra a los clientes y que hay que ingresar en Hacienda, por tanto, aunque generalmente supone un adelanto de tesorería, no supone coste ya que se recupera en las declaraciones de IVA de Hacienda. Además, en este caso concreto ni siguiera constituye adelanto de tesorería pues para los mismos se ha establecido una regla especial que es la inversión del sujeto pasivo.
Esto quiere decir que no es el vendedor quien cobra el IVA. La operación se hace sin impuesto, pagando solo el importe del inmueble. Es el comprador quien tiene que añadir en su siguiente declaración de IVA el importe del mismo para ingresarlo directamente en Hacienda, pero a su vez se lo puede deducir completo (con excepción de los sometidos a prorrata o a no deducción de IVA), con lo cual no supone coste ni desembolso de tesorería.
En el caso al aplicarse IVA también se liquida AJD, que para los casos de inversión del sujeto pasivo, en Madrid, no es el general de 0,75 % sino el 1,5 %
AJD (actos Jurídicos Documentados)
Es un impuesto que se aplica a todos los actos que se documentan en notario, se inscriben en el registro de la propiedad y tienen una transacción económica. Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas y según cada comunidad puede variar entre el 0,1% y el 1%.
Registro de la Propiedad
La inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. Sin embargo, este trámite, que se encuentra regulado por varias normativas (entre ellas, la Ley Hipotecaria o la Ley de Protección de Datos), resulta muy recomendable de llevar a cabo, pues se trata de un procedimiento cuyo coste no suele exceder los 300 euros y supone un buen número de ventajas para los dueños de un bien inmueble.
¿Qué podría pasarle al propietario de un inmueble si no lleva a cabo este procedimiento?
- Pérdida de seguridad jurídica
La función principal del Registro de la Propiedad es dar fe pública registral, lo que conlleva que “los derechos reales inscritos existen, que pertenecen a quien aparece como titular y que el contenido es su exacto e íntegro”. Una garantía con la que “se proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos” la cual, a su vez, “favorece la agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de transacción”.
De este modo, la seguridad jurídica con la que la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad dota al dueño del inmueble consiste en “saber qué compro, a quién compro y cuáles son las cargas que pesan sobre lo que compro”. Sin embargo, “siempre deberemos exigir al vendedor que acredite estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias mediante la correspondiente certificación”.
- Dificulta el proceso de transmisión del inmueble
La transmisión de un inmueble se vuelve más compleja si este no está registrado. Ello se debe a que el propietario carece de seguridad jurídica, motivo por el que deberá adoptar más cautelas a fin de no ver defraudadas sus expectativas. En este sentido el aspecto más delicado” en la transmisión de un inmueble no registrado es demostrar efectivamente la propiedad del bien por parte de la persona que pretende venderlo y dice ser el propietario
- Aumento de los costes de inscripción
Una vez que se realiza la compra de un inmueble el trámite del registro se vuelve mucho más complejo y costoso si la vivienda no está registrada en el Registro de la Propiedad. De hecho, el coste de este trámite se duplica, pues se ha de hacer frente a los servicios de notario y los impuestos de transmisiones patrimoniales correspondientes de dos viviendas, “a actual que se quiere registrar y la anterior, que no constaba en el registro.
- Imposibilidad de acceder a un préstamo hipotecario
Según el artículo 1.875 del Código Civil, para que una hipoteca quede válidamente constituida, su escritura ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Un motivo por el que si el presumible dueño acude al banco a solicitar un préstamo hipotecario ofreciendo como garantía una finca que no está inscrita en el Registro de la Propiedad podemos estar seguros de que no se nos va a conceder.
- Falta de publicidad de las cargas sobre la vivienda
El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos. Esto permite comprobar si la vivienda está libre de cargas y gravámenes. Entre las mismas, la posibilidad de que un inmueble esté gravado por una hipoteca, una anotación de embargo por un organismo público o cualquier otro tipo de cargas, como servidumbres o usufructos. Es por ello que si en algún momento el inmueble se pone en venta, e potencial comprador conocerá de antemano las cargas que hay sobre el inmueble obligando al vendedor a cancelarlas previamente para que la finca sea transmitida libre de cargas”.
- Costes ocultos
La oferta de viviendas que carecen de inscripción en el Registro de la Propiedad suele producirse a un valor por debajo de la media de los inmuebles puestos a la venta en una determinada zona. Esta rebaja del precio es consecuencia, de la incertidumbre que genera su falta de inscripción. Sin embargo, muchas veces estas viviendas resultan menos económicas puesto que hay un coste que no se ve, el cual es resultado del pago de los trámites notariales, el registro posterior e incluso un procedimiento judicial.
- El caso de las viviendas nunca registradas
Una problemática particular es la derivada de las viviendas que nunca han sido registradas, pues la ausencia de este procedimiento sobre tales inmuebles supone, tanto “a pérdida de la seguridad que da la inscripción como un aumento de los gastos derivados del trámite de inmatriculación. Para ello, se ha de seguir el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que reza que el registro se realizará mediante expediente de dominio y mediante título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad ante notario.
Facturación a los clientes
Las facturas de la oficina a los clientes por operaciones de intermediación inmobiliaria, van gravadas con el 21 % de IVA.
Facturación a los agentes
En el caso de que tu agencia inmobiliaria esté integrada por agentes autónomos, las facturas de los agentes a la oficina deben ir incrementadas con el 21 % de IVA, sobre la base imponible. También sobre la base imponible debe aplicarse una retención a cuenta del IRPF del 15 % con carácter general.
EXCEPCIONES: durante los dos primeros años completos la retención aplicable es del 7 %. Para beneficiarse de esta retención reducida el agente debe entregar una carta firmada a la oficina indicando que cumple con los requisitos de la ley para esta retención hasta la fecha que corresponda.
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